Comodat sau chirie în 2026? Ce este mai avantajos fiscal?

Ai un imobil proprietate personală pe care îl folosește societatea. Ce alegi: contract de comodat sau contract de închiriere?

La prima vedere, răspunsul pare simplu: prin comodat bunul este pus la dispoziția firmei gratuit, iar prin închiriere proprietarul încasează chirie și plătește impozit.

Din punct de vedere fiscal însă, analiza este mai interesantă.

Dacă proprietarul este și asociatul societății, trebuie să ne uităm nu numai la impozitul pe chirie, ci și la modalitatea prin care banii ajung din societate la persoana fizică. Iar aici apare firesc comparația dintre chirie și dividende.

Comodat sau chirie?

Prin contractul de comodat, proprietarul pune imobilul la dispoziția societății cu titlu gratuit. Persoana fizică nu încasează o sumă pentru folosința bunului și, implicit, nu realizează venit din cedarea folosinței acestuia.

Prin contractul de închiriere, societatea plătește proprietarului persoană fizică o chirie.

Pentru o societate plătitoare de impozit pe profit, dacă imobilul este utilizat în scopul activității economice și sunt îndeplinite condițiile prevăzute de legislația fiscală, cheltuiala cu chiria poate fi deductibilă la calculul rezultatului fiscal.

Așadar, faptul că prin comodat „nu se plătește impozit” nu înseamnă automat că aceasta este și varianta cea mai avantajoasă.

Cum se impozitează chiria în 2026?

Atunci când chiria este plătită de o persoană juridică unei persoane fizice, venitul impozabil se determină prin deducerea cotei forfetare de cheltuieli de 20% din venitul brut

Asupra venitului impozabil se aplică impozitul de 10%.

Practic, impozitul efectiv reprezintă 8% din chiria brută.

Să luăm un exemplu simplu: o chirie brută anuală de 100.000 lei.

Calculul este:

venit brut: 100.000 lei;

cheltuială forfetară 20%: 20.000 lei;

venit impozabil: 80.000 lei;

impozit pe venit 10%: 8.000 lei;

suma rămasă persoanei fizice după impozitul pe venit: 92.000 lei.

Impozitul este calculat, reținut și plătit de societatea care achită chiria.

Dar dacă imobilul este dat în comodat?

În cazul comodatului, proprietarul nu încasează chirie.

Prin urmare, cei 100.000 lei din exemplul nostru rămân în societate.

Dacă asociatul dorește ulterior să retragă această sumă din profit sub formă de dividende, apare un alt traseu fiscal.

Și aici comparația devine relevantă.

Chirie versus dividende

Să presupunem că societatea este plătitoare de impozit pe profit și analizăm aceeași sumă de 100.000 lei, înainte de impozitarea profitului.

Varianta chirie

Dacă suma de 100.000 lei reprezintă o chirie deductibilă:

chirie brută: 100.000 lei;

impozit pe venitul din chirie: 8.000 lei;

suma rămasă persoanei fizice: 92.000 lei.

Varianta dividende

Dacă suma de 100.000 lei reprezintă profit înainte de impozitare:

profit: 100.000 lei;

impozit pe profit 16%: 16.000 lei;

profit rămas pentru distribuire: 84.000 lei;

impozit pe dividende 16%: 13.440 lei;

suma rămasă persoanei fizice: 70.560 lei.

Înainte de analiza CASS, avem astfel:

CHIRIE → 92.000 lei

DIVIDENDE → 70.560 lei

Diferența este semnificativă.

Explicația este simplă: pentru o societate plătitoare de impozit pe profit, chiria deductibilă este o cheltuială luată în calcul înainte de determinarea profitului impozabil, în timp ce dividendele sunt distribuite din profitul rămas după plata impozitului pe profit.

Nu uitam de CASS

Comparația fiscală nu este completă fără analiza CASS pentru veniturile din chirii și dividende în 2026.

Obligația privind contribuția de asigurări sociale de sănătate se stabilește în funcție de veniturile persoanei fizice care intră în categoriile prevăzute de Codul fiscal și de plafoanele aplicabile.

Prin urmare, cei 92.000 lei și 70.560 lei din exemplele de mai sus reprezintă sumele rămase după impozitul pe venit, respectiv după impozitul pe profit și impozitul pe dividende, fără a include eventualul impact al CASS.

Pentru stabilirea costului fiscal final trebuie analizată situația concretă și totalitatea veniturilor relevante ale persoanei fizice.

Putem stabili orice valoare pentru chirie?Nu.

Acesta este un aspect important mai ales atunci când proprietarul persoană fizică este și asociat sau administrator al societății.

În cazul tranzacțiilor între persoane afiliate, trebuie respectat principiul valorii de piață. Nivelul chiriei trebuie să poată fi justificat prin caracteristicile imobilului, suprafață, localizare, destinație și nivelul chiriilor practicate pentru proprietăți comparabile.

O chirie stabilită artificial doar pentru obținerea unui avantaj fiscal poate genera un risc fiscal și poate fi analizată în cadrul unui control fiscal.

Contractul trebuie să reflecte o operațiune reală, societatea trebuie să utilizeze efectiv imobilul, iar nivelul chiriei și tratamentul fiscal aplicat trebuie să poată fi susținute prin documente.

Comodat sau chirie: ce este mai avantajos?

Nu există un răspuns valabil pentru toate situațiile.

Dacă proprietarul dorește doar să pună gratuit imobilul la dispoziția propriei societăți, comodatul poate fi soluția potrivită.

Dacă însă proprietarul dorește să obțină un venit pentru utilizarea bunului, merită analizată varianta închirierii și comparată inclusiv cu alternativa distribuirii profitului prin dividende.

În exemplul nostru, diferența fiscală este importantă. Dar decizia nu trebuie luată exclusiv pe baza cotelor de impozitare.

Trebuie analizate împreună impozitul pe venit, impozitul pe profit, impozitul pe dividende, CASS, deductibilitatea cheltuielii, relația dintre persoanele afiliate și justificarea economică a tranzacției.

În fiscalitate, calculul este important. La fel de important este ca soluția aleasă să fie legală, justificată economic și documentată astfel încât tratamentul fiscal aplicat să poată fi susținut inclusiv în cazul unui control fiscal.

Expertax furnizează soluții fiscale complete, adaptate particularităților fiecărei companii și fundamentate pe legislația fiscală aplicabilă.

De la analiza tratamentului și a riscurilor fiscale până la asistență în cadrul controalelor fiscale și reprezentare în relația cu autoritățile fiscale, soluțiile propuse au la bază legislația, documentarea tranzacțiilor și realitatea economică a fiecărei situații..